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清流县人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的若干意见

发布时间: 2017年05月25日     浏览量:{{ pvCount }}      【字号:   
  为贯彻落实国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发〔2016〕8号)和中央、省、市的经济工作会议精神,进一步促进我县房地产市场稳定健康发展,在全面执行《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(闽政〔2016〕11号)和《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》(明政[2016]10号)的基础上,结合我县实际,提出以下意见: 
   一、加大购房消费支持力度 
  1、购房补助。凡是个人、机关、团体、企业在清流城区:(1)购买新建商品住房的,不论套数多少:①70-90平方米的(不含90平方米),县财政给予1万元/套补助;②90-144平方米的(不含144平方米),县财政给予1.5万元/套补助;③144平方米以上的(含144平方米),县财政给予2万元/套补助;④2013年1月1日后正式入编的大中专毕业生(含垂管部门),在城区新购买新建商品住房的,在房地产开发企业原房价每平方米下降200元的基础上,(除享受购房补助及契税奖励外)县财政再给予200元/平方米的补助。(2)购买新建商业店面(含办公)的,县财政给予200元/平方米的补贴。(3)凡是个人、机关、团体、企业在清流乡镇(除龙津镇外):购买新建商品住房、店面(含办公)的,在房地产开发企业原房价每平方米下降100元的基础上,县财政再给予100元/平方米的补助。 
  2、契税奖励。凡在清流城区购买新建商品房(含住宅、商业店面、办公等),契税按地方实得财力实行先征后奖,全额奖励。购买乡镇商品房(含住宅、商业店面、办公等),契税按地方实得财力实行先征后奖,奖励50%。 
  3、特殊补助。规划区外农民自愿进城(龙津镇)购买新建商品住房,属于造福工程搬迁对象的每户按人口给予每人3000元的补助;属于地质灾害点或灾后重建搬迁的给予每户1万元补助,上述资金从各部门安排到各乡(镇)专项资金中支付。列入旧村复垦(城乡建设用地增减挂钩项目)搬迁且自愿在县城购买90平方米以上新建商品住房的,每户补助3万元,补助资金从拨付乡(镇)土地增减挂钩资金中支付。同时具备以上条件的可叠加享受优惠政策。 
   4、加大公积金支持力度。缴存职工家庭首次住房公积金贷款已结清,申请第二次住房公积金贷款的,首付比例由30%调低至20%。双职工住房公积金最高贷款额度统一调整为50万元、单职工最高贷款额度调整为35万元。职工在2016年3月1日之后(购买商品房的以合同备案登记时间为准,购买二手房的以契税缴纳时间为准)购买非普通自住住房的,可申请办理住房公积金贷款。职工所在单位连续足额缴存住房公积金一年以上,职工连续足额缴存住房公积金6个月以上,可申请住房公积金贷款。鼓励企业为员工办理住房公积金。进一步扩大公积金制度覆盖面,把符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金制度覆盖范围。对辖区内民营企业为职工办理住房公积金且办理人数达到职工总数50%以上的,凭职工工资花名册、住房公积金缴费凭证,由县财政按每人每月实际缴纳住房公积金的30%(每人每月最高不超过50元)给予企业补助。 
   5、征迁户奖励。城区和铁路建设被征迁户实行货币补偿安置,由被征收人自行选购商品房。货币补偿被征收人在签订补偿协议之日起6个月内(含6个月)购买城区新建商品房的,可凭商品房买卖合同备案登记证明(预告登记证明)、购房款支付凭证和货币补偿安置协议,县财政再给予30元/平方米的补助。 
  6、县域外家庭和农民购房待遇。对县域外的家庭(非清流户籍)和农民到清流城区购买新建商品住房的,可申请办理城镇居民常住户口,教育、医疗、社保、住房保障等社会基本公共服务部门要给予他们与城镇居民享受同等待遇。维护进城落户农民的合法权益,进城购房农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权等相关农村权益保留不变。 
   7、购房优惠政策的确认及兑现。①在有效期限内签订新建商品房买卖合同;②完成新建商品房买卖合同备案(预告)登记作为补助和奖励的确认条件;③购房补助和契税奖励,一律在办理房屋产权证后统一给予兑现。 
   二、加大对开发企业的支持力度 
   8、融资性备案。允许我县房地产开发企业将预售房源(包括商业及住宅)进行融资性备案,筹措项目建设资金。①县税务部门按税法规定计算应征融资款项的不动产税费额,报房管所冻存相当比例的不动产。②房地产开发企业将网签的《商品房买卖合同》报房管所进行备案登记。③融资额须全部存入预售资金监管专户,用于在我县项目的后续建设,由县住建局实行预售资金监管。④融资款项还清后,可申请撤销原购房合同,对应的房源实际对外销售时,应出具税收票据等相关手续,不作为二手房交易。实际购买人可享受购房优惠政策。 
   9、抵付工程款备案登记。允许我县房地产开发企业将已取得预售许可且未对外销售、未对外抵押的房源(包括商业及住宅)进行抵付工程款备案,促进项目建设。①由承建商提出申请,开发商书面同意,县税务部门按税法规定计算应征抵付工程款项的建安税、不动产税费额,报房管所冻存相当比例的不动产。②房地产开发企业将网签的《商品房买卖合同》报房管所进行备案登记。③抵付工程款房源实际对外销售时,可申请撤销原合同,应出具税收票据等相关手续,不作为二手房交易。实际购买人可享受购房优惠政策。 
   10、在建工程抵押贷款登记。为拓宽融资渠道、缓解企业资金压力,允许房地产企业在办理在建工程抵押贷款登记时,抵押人与债务人可不一致,但要求贷款银行和施工企业书面同意。 
  11、加大金融支持力度。各商业银行应放宽高层建筑封顶的放款条件,加快贷款审批和发放速度,并加强贷款用途的监管。落实人民银行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发[2016]26号),在贷款首付比例和利率方面按照上级银行规定的低限政策执行。县政府每季度通报各商业银行执行国家、省、市政策及支持房地产业的情况。对不执行国家、省、市出台的各项房地产政策的银行,商品房预售与管理部门不得在该行设立预售资金和维修基金等监管账户;对已经设立的,应撤销。 
   各商业银行应当支持非本地居民在我县购房,对于非本地居民在我县购房,应予以优先受理发放个人住房贷款。 
  12、努力争取给予缓缴税费。对农民、外来工实际购房总面积超过项目预售许可总面积30%的房地产开发项目,经企业申请,税务部门应向上级主管部门申报缓征相关应缴税款。 
  13、完善税收预征方式。税务部门要根据房地产市场变化情况,及时开展房企税负调研,根据其销售收入、开发成本等实情,积极争取上级税务部门对房企预售未竣工产品的计税毛利率、土地增值税的预征率进行适时调整,合理预征相应税款,并按预计计税毛利率征收相应税款;在开发产品完工后,据实征收。 
  14、改善商品房销售管理与办证方式。按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售管理暂行办法》等规定,规范全县商品房预售管理办法,统一流程,严禁中介审批,严禁无法律法规依据的审批,提升发证速度,营造优良高效的预售管理环境。已办理初始登记的楼盘,由于开发企业原因未能及时办理转移登记和缴交相关税费的,允许购房者垫付相关税费后办理不动产权证,之后再依法向企业追偿。 
  15、缓交住宅专项维修资金。允许开发楼盘初始登记办证于开发企业名下或股东名下,可暂缓缴交住宅专项维修资金,待房产实际对外销售时再进行补缴。登记于股东名下的,必须提交经工商登记注册确认的信息。 
   16、缓交基础设施配套费。开发楼盘在办理建设工程规划许可证时已缴交一半城市基础设施配套费的前提下,允许其暂缓缴交剩余一半城市基础设施配套费,延期至规划竣工验收前缴清。若规划竣工验收前仍无法缴清的,开发企业按欠缴城市基础设施配套费额,报房管所冻存相当比例的不动产。 
   17、推进开发企业调整转型。①对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房,在不改变用地性质和容积率的前提下,允许房地产开发企业调整住房套型结构,以适应市场需求。②对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目,在符合相关规划要求的情况下,允许房地产企业进行项目整体或部分转型。③已取得预售许可且已少量销售、房企与已购房业主签定并履行退房协议后,经同意允许撤销商品房预售许可。④在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型。但仅限于房地产企业2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。⑤以上事项须经开发企业提出书面申请,报县住建局、国土局审核后,由县人民政府研究确定。 
   18、改善基础设施配套环境。加大规划设计提升力度,引进品牌企业,营造优良的宜配套环境。加快住宅小区周边的道路、管网、公交、公园、绿道等基础设施建设,完善幼儿园、学校、医院、超市、银行、通讯、餐饮等公共服务设施。规范物业管理工作,扶持物业企业发展,提升物业服务水平。 
   三、打通库存转换通道 
  19、打通与公租房、廉租房等保障性住房转换通道。除开发区(工业园区)集中建设保障房和企业自建员工宿舍外,今后原则上不再新建保障性住房(含公租房、廉租房、经济适用房、限价房),可通过公开公平的方式“以购代建”或租赁库存商品房作为保障房的来源。对符合公租房(廉租房)准入条件的低收入家庭租房,由所在地政府核准并发放租金补贴。进一步加强对最低生活保障、新就业毕业生及转移人口的保障措施,将符合条件的非本县户籍住房困难家庭纳入租金补贴范围。 
  20、打通与租赁市场转换通道。鼓励房地产开发企业将空置商品房改售为租,对其租金收入的应缴已缴增值税、房产税实行先征后奖,全额返还地方实得财力部分。支持发展以住房租赁为主营业务的专业化租赁企业,对自然人和各类机构设立的房屋租赁企业投资购买库存商品房经营房屋出租业务的,其三年内所缴纳的增值税、房产税、所得税地方财力实得部分给予50%奖励。 
  21、打通与“团购”的优惠通道。支持机关、企事业单位采取“以购代建”等形式团购新建商品房,用于解决干部周转房、员工宿舍、毕业生公寓和安置房等问题。引导信誉良好的房地产企业积极开拓市场,促进购房者与在售项目对接,积极组织和鼓励“团购”。经团购方与开发企业签订团购协议,并报经住建部门确认后,除享受上述购房补助、契税奖励外:(1)一次性组团购买新建商品住房10套以上(含10套),①个人组团购买的,在房地产开发企业原房价每平方米下降100元的基础上,县财政再给予100元/㎡补助;②企业和单位组团购买的,在房地产开发企业原房价每平方米下降150元的基础上,县财政再给予150元/㎡补助。(2)单位、企业、个人组团一次性购买新建商业店面(含办公)300㎡以上(含300㎡),在房地产开发企业原房价每平方米下降50元的基础上,县财政再给予50元/㎡补助。 
  22、建设众创空间和科技孵化器。房地产企业利用库存办公楼等,建设众创空间和科技孵化器,对被认定为省、市众创空间和科技孵化器的,可享受省、市众创空间和科技孵化器相应政策。 
   四、建立完善工作机制 
  23、建立政府、房企、银行、承建商共同参与的风险处置机制,明确风险项目的评判标准,建立风险项目清单,逐个排查风险项目。对已经排查出的风险项目,按照“分类处置”原则,一盘一策,引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”,采取兼并重组等手段,促进风险项目建成销售。通过合并、分类、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及相关联债权、债务和劳动力等一并转让的行为,其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。在合规和风险可控的基础上,银行机构可对房地产并购项目给予贷款支持。落实商品房预售资金监管制度,完善监管方式,提高开发资金的流动性。 
  24、各部门要切实承担起稳定房地产市场的主体责任。把化解房地产库存、促进房地产市场健康发展工作列为重要日程工作,敢于作为,敢于担当。建立化解房地产库存、稳定房地产市场工作联席会议制度,由县分管领导担任联席会议召集人,成员单位由财政、国土、住建、地税、国税、市场管理、农业、教育、民政、统计、人行、银监、消防等部门领导组成,定期或不定期召开会议,协调解决问题。  
  五、有关事项 
  1、本意见自发文之日起执行,有效期暂定一年。期间如遇政策调整,按新规定执行。 
  2、清流县人民政府常务会议纪要(清政纪要[2016]8号)中,“关于继续执行《关于促进我县房地产市场持续健康发展的措施》问题”的条款从即日起终止执行。 

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